Berencana Investasi di Bidang Properti ? Pahami ini Dulu !

Properti adalah salah satu instrumen yang sangat diminati investor. Banyak investor yang telah melakukan bisnis properti dan mendapatkan keuntungan. Seperti apa peluang investasi properti? Bagaimana cara memilih investasi properti dan apa strategi yang bisa dilakukan untuk berbisnis properti? Mari kita simak ...

berencana-investasi-di-bidang properti
Investassi di bidang properti.  Foto; www.finansialku.com

Alasan Mengapa Berbisnis dan Berinvestasi di Bidang Properti

Properti, sebagai instrumen investasi hingga saat ini masih menjadi salah satu instrumen yang paling diminati oleh para investor. Hal ini tidaklah mengherankan, karena setiap orang butuh rumah tinggal, baik itu rumah tapak maupun rumah susun.

Alasan mengapa berinvestasi di bidang properti adalah: Rumah menjadi kebutuhan primer, impian dan kebutuhan setiap orang, apalagi dengan melihat jumlah penduduk di Indonesia yang berjumlah lebih dari 250 juta penduduk dan masih akan terus bertambah, peluang properti sebagai instrumen investasi pun tentu terbuka lebar.Kebutuhan akan rumah adalah hal yang masih akan ada selama ada pertumbuhan jumlah penduduk. Mungkin Anda sudah mempunyai rumah, namun orang-orang di sekitar Anda pun belum tentu memiliki rumah sendiri. Anda pun, bila memiliki uang berlebih juga dapat memanfaatkan peluang ini dan membantunya.

Dengan berinvestasi pada properti, bukan berarti Anda hanya memosisikan sebagai penikmat properti tersebut, Anda pun dapat berperan sebagai penyedia properti bagi mereka yang belum dapat membeli rumah tinggal sendiri. Anda dapat menjualnya kembali, atau juga dapat menyewakannya kepada mereka yang membutuhkan.

Tapi sebelum mabuk kepayang oleh keindahan bayangan berinvestasi properti, perlu dipahami bahwa sebagaimana investasi di bidang lain, investasi properti juga memiliki kelemahan,


8 Kelemahan Investasi Properti


Dinukil dari buku “Cara Kaya Melalui Properti”, inilah delapan kelemahan investasi properti:

1. Beban Perawatan (Management Burden)
Pemilik atau investor properti tak dapat membiarkan investasinya berjalan dengan hasil yang meningkat terus menerus, tanpa memastikan properti tersebut dalam keadaan baik. Dia juga mesti mengeluaran biaya tambahan guna merawat kondisi bangunan agar income dari sewa bisa meningkat.

2. Investasi Padat Modal (High Capital Investment)
Investasi properti pun dapat dikatakan sebagai investasi yang bersifat padat modal (capital intensive). Mengapa demikian? Karena semakin besar modal yang ditanamkan dalam properti, relatif semakin besar pula hasil yang didapatkan investasi properti tersebut.

3. Keterjangkauan Investasi (Affordability Investment)
Dalam bisnis properti, harga mencerminkan kondisi penawaran dan permintaan. Harga properti ditetapkan berdasarkan sifat-sifat pasar lokal serta tren yang memengaruhi permintaan dan penawaran properti.

Ada satu perbedaan signifikan antara menilai properti dan saham, yaitu  affordability. Affordability tidak menjadi isu dalam saham, karena transaksi pembelian saham dilakukan secara tunai. Sebaliknya, transaksi properti biasanya merupakan pembelian leverage yang melibatkan pembiayaan dari bank.

4. Biaya Transaksi yang Tinggi (High Cost Transaction)
Untuk berinvestasi di sektor properti, Anda harus mengeluarkan biaya yang lebih tinggi dibanding berinvestasi di sektor lain. Biaya-biaya tersebut berupa pajak, antara lain: PPH (5% yang dikenakan bagi penjual) dan BPHTB (5% yang dikenaan bagi pembeli). >>baca: Pajak-pajak Terkait Properti

5. Waktu Lama untuk Membeli (Time Consuming Acquisition)
Membeli properti yang sesuai keinginan tidak bisa dalam tempo singkat, bisa dalam hitungan minggu atau bulan. Hal ini juga dijelaskan dalam sifat properti yang tidak likuid (lack of liquidity).

Bahkan seorang pakar properti dari Amerika Serikat mengatakan, carilah 100 properti, pilih tiga yang terbaik, untuk mendapatkan satu properti yang diinginkan (Formula 100:3:1).

6. Terbatasnya Pengetahuan (Lack of Knowledge)
Pengetahuan yang terbatas disebabkan karena properti yang bersifat lokal (localized). Harga sebuah rumah di satu tempat, belum tentu sama dengan di tempat lain. Hal ini membuat investor harus jeli dan membuat survei terhadap di lokasi incarannya. 

7. Penyusutan Bangunan (Building Depreciation)
Investasi properti yang berbasis pada tanah dan bangunan, walaupun dari tahun ke tahun meningkat—akibat harga tanah yang meningkat akibat kelangkaan—namun bangunan di atasnya secara teoritis memiliki umur. Hal ini berbeda dengan tanah yang memiliki umur panjang alias abadi. Secara teoritis, bangunan dapat berumur 20, 30, atau 40 tahun, tergantung fungsi, kualitas, dan standar kekokohan bangunan (konstruksi).

8. Hancur Bila Terjadi Bencana Alam (Physical Hazard)
Dibandingkan dengan investasi lain, investasi properti memiliki risiko kehancuran tanah dan bangunan yang bisa disebabkan gempa, tanah longsor, tsunami dan lain-lain. Namun, hal ini sebenarnya dapat diatasi dengan asuransi, sehingga secara praktis kehancuran akibat bencana dapat dihilangkan dengan biaya tambahan untuk membayar premi asuransi.


Itu tadi mengenai kelemahan investasi di bidang properti.  Sekarang apa keuntungan investasi peroperti, sehingga banyak orang menanamkan modalnya di bisnis ini ?!

2 Keuntungan Investasi Properti

pahami-ini-sebelum-investasi-properti
Investasi Properti, apa hal-hal yang wajib diketahui, Foto;: pemeriksaan pajak. com

Secara umum, ada 2 jenis keuntungan berinvestasi properti, bergantung pada bagaimana Anda melihat properti sebagai instrumen investasi itu sendiri. Kedua jenis keuntungan itu adalah:

1. Capital Gain
Dengan membeli sebuah properti, setelah Anda memilikinya dalam waktu cukup lama, lalu Anda menjualnya kembali, Anda akan mendapatkan keuntungan berupa kenaikan harga. Ada keuntungan yang Anda dapatkan dari kenaikan nilai properti yang Anda miliki ketika Anda menjualnya. Keuntungan dari selisih harga beli dan jual inilah yang disebut sebagai Capital Gain.

Harga properti selalu naik tiap tahunnya, setiap tahunnya, harga properti bisa bertumbuh sebesar 10-20%, terutama pada kota-kota besar, tergantung tingkat inflasi yang terjadi. Namun, bila Anda hanya memosisikan diri sebagai pembeli dan mengharapkan Capital Gain saja, Anda baru memanfaatkan setengah potensi dari instrumen investasi properti.


2. Cashflow
Selain keuntungan bisnis properti dari capital gain, Anda juga bisa memanfaatkan properti dengan memosisikan diri sebagai penyedia properti kepada orang yang belum sanggup untuk membeli properti sendiri. Anda dapat memanfaatkan properti tersebut untuk mendapat keuntungan yang lebih besar, dengan cara menyewakannya kepada orang yang membutuhkan.

Dengan mengontrakkan atau menyewakan properti Anda kepada orang yang membutuhkan tempat tinggal, Anda pun tak hanya mendapatkan capital gain saja, tapi juga arus kas (cashflow) dari pendapatan sewa properti yang Anda miliki. Dengan mengelola properti yang Anda miliki, maka keuntungan yang Anda hasilkan semakin besar.


5 Kriteria Investasi Properti yang Bernilai


Peluang untuk berinvestasi pada properti memang besar, namun bukan berarti Anda bisa sembarang memilih properti untuk diinvestasikan. Tidak semua hunian atau properti bisa dijadikan instrumen investasi yang menjanjikan.

Bila Anda salah memilih properti, misalnya di daerah rawan bencana, bisa jadi Anda akan kesulitan menjual rumah yang Anda miliki, dan akhirnya Anda harus merelakan menjualnya di harga rendah. Pilihlah rumah atau properti yang paling memberikan keuntungan, berikut kriterianya:

1. Lokasi yang Aman
Salah satu faktor terpenting dalam menentukan pilihan properti adalah lokasi. Tentunya Anda tidak akan membeli sebuah properti di lokasi yang rawan banjir, atau rawan bencana lainnya. Selain tidak layak dijadikan tempat tinggal, lokasi tersebut memiliki nilai investasi yang rendah. Investor haruslah memilih lokasi yang aman dan menjadi wilayah yang berkembang.

2. Akses Lokasi yang Strategis
Semakin strategis sebuah lokasi, semakin besar nilai sebuah properti. Peluang properti tersebut menjadi instrumen investasi pun semakin besar. Mempunyai rumah di lokasi yang strategis cukup menarik di mata investor.

Selain lokasi yang strategis, perlu diperhatikan akses menuju lokasi tersebut. Akses yang mudah menunjukkan keterjangkauan lokasi. Lokasi yang mempunyai akses yang bagus adalah lokasi yang bisa dijangkau dengan menggunakan kendaraan pribadi dan transportasi umum.

3. Potensi Pengembangan
Carilah lokasi strategis yang masih punya potensi untuk berkembang, artinya lokasi tersebut masih mempunyai ruang untuk dibangun dan dikembangkan. Seiring dengan berkembangnya sebuah lokasi, nilai properti yang Anda miliki pun pastinya akan terkerek naik.

4. Harga Jual Properti
Sebelum membeli properti, ada baiknya Anda melakukan evaluasi harga terlebih dahulu. Prinsip dalam berinvestasi adalah buy low, sell high, di mana bila Anda dapat membeli barang bagus dengan harga murah untuk dijual lagi di harga wajarnya di harga tinggi.

Cara ini tentunya menguntungkan bagi Anda. Namun membeli rumah murah bukan berarti asal murah, Anda juga perlu menilai value dari properti tersebut.

5. Manfaat Sebagai Instrumen Investasi
Properti yang Anda beli haruslah memenuhi syarat sebagai instrumen investasi, artinya dengan membeli properti tersebut, Anda bisa mendapatkan keuntungan baik dari capital gain maupun cashflow.

Pastikan properti Anda memiliki nilai jual, sehingga Anda dapat dengan mudah menjualnya di harga yang lebih tinggi, atau Anda dapat dengan mudah menyewakannya kepada yang membutuhkannya.


Jenis-Jenis Investasi Properti

Ada 3 jenis properti yang dapat Anda pilih untuk dijadikan instrumen investasi. Masing-masing jenis properti ini memiliki ciri khas dan nilai tersendiri. Anda bisa memilihnya sesuai tujuan investasi Anda. Ketiga jenis itu antara lain:

1. Rumah Tapak
Rumah tapak masih menjadi jenis investasi yang paling populer. Rumah tapak, atau yang juga disebut Landed House, paling diminati oleh pembeli ataupun investor. Sebab selain rumah, investor juga memiliki tanah yang harganya terus meningkat.

Hingga kini, rata-rata permintaan rumah tapak mencapai 900.000 unit per tahun, sementara persediaannya hanya sekitar 80.000 per tahun.

2. Apartemen
Apartemen, atau juga dikenal sebagai hunian susun, sudah tidak asing di ibukota dan kota-kota besar. Meskipun bila dihitung nilai wajarnya lebih kecil daripada rumah tapak, permintaan apartemen di kota besar masih cukup besar karena lokasi yang strategis dan efisien untuk pekerja kantoran.

3. Properti Komersial
Properti dengan kategori komersial ini memiliki berbagai macam jenis, seperti perkantoran, mall, dan ruko. Properti kategori ini cukup berkembang di kota-kota besar. Biasanya pembeli atau investor yang membeli properti jenis ini membelinya karena memang untuk tujuan bisnis.Strategi Untuk Mendapatkan Harga Properti Terbaik

Seorang investor properti yang andal akan membeli properti pada harga terbaiknya, artinya investor tersebut membayar sejumlah uang yang sepadan dengan nilai properti yang dibelinya. Sebaliknya, investor yang ingin menjual propertinya, harus optimis bahwa hunian yang akan dijualnya memiliki nilai yang tinggi, sehingga pembelinya mau membayar di harga yang tinggi pula.

Sebagai investor properti, Anda perlu memahami proses pembentukan harga yang dipengaruhi oleh dinamika permintaan dan penawaran, dan sebagai investor properti Anda perlu paham bagaimana menentukan harga.Anda perlu melakukan pengamatan, riset, dan menyelidiki harga-harga properti di sekitar lokasi Anda, atau di tempat lain yang punya karakteristik yang sama dengan wilayah Anda.

Jika Anda berada di posisi untuk menjual properti Anda, Anda perlu menghitung harga properti Anda disesuaikan dengan nilai wajarnya, baru kemudian Anda bisa menetapkan harga minimal (Floor Price) untuk Anda jual.

Sebaliknya bila Anda berada di posisi pembeli, setelah Anda melakukan observasi harga, Anda bisa menetapkan harga maksimal (Ceiling Price) yang berada dalam batas toleransi Anda, artinya harga tersebut adalah tolak ukur harga di mana Anda masih bersedia untuk membeli properti tersebut.


Cara Untuk Membeli Properti
Investasi properti kini tidak hanya milik kalangan orang kaya saja, sekarang masyarakat kelas menengah ke bawah pun dapat memiliki kesempatan untuk melakukan bisnis properti. Modal sering menjadi hambatan bagi kalangan menengah ke bawah untuk melakukan investasi properti. Karena itu, berikut langkah-langkah yang dapat Anda lakukan untuk membeli properti:

Memanfaatkan pembiayaan bank. Bank menawarkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) bagi Anda yang merasa tidak mempunyai cukup modal. Walaupun bank juga memiliki beberapa persyaratan, tidak ada salahnya untuk dicoba.
Menyiapkan uang muka terlebih dahulu. Hingga sekarang, pemerintah telah memberikan kemudahan bagi kalangan menengah ke bawah untuk memiliki rumah sendiri. Pemerintah pun telah mengeluarkan program uang muka 1% untuk membeli rumah murah. Namun perlu diingat, dengan membayar uang muka lebih besar di awal, sebetulnya akan meringankan cicilan yang Anda bayarkan nantinya.

Memastikan status kredit. Sebelum mengajukan KPR atau KPA, Anda perlu mengecek status kredit Anda di sistem informasi debitur (SID) Bank Indonesia. Jika Anda memiliki utang yang belum selesai, sebaiknya diselesaikan terlebih dahulu untuk memperlancar pengajuan KPR nantinya.
Memeriksa kekuatan cashflow untuk cicilan. Anda harus memastikan kepada pihak bank bahwa Anda memiliki tabungan dan arus kas yang sehat. Anda juga perlu meyakinkan diri Anda untuk berkomitmen membayar cicilan sesuai tenggat waktu yang ditentukan.

Membandingkan KPR tiap bank. Anda perlu membandingkan KPR dan KPA beberapa bank, kemudian barulah Anda bisa memilih KPR Bank yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda, seperti besaran bunga yang kompetitif dan plafon yang sesuai.

Membayar dengan cicilan lunak. Banyak pengembang yang menawarkan propertinya dengan menawarkan cicilan lunak. Anda dapat memanfaatkan tawaran tersebut dan tentunya dapat memperingan pembayaran cicilan Anda.

Itulah hal-hal yang perlu Anda pahami sebelum Anda memulai investasi properti. Dengan memahami berbagai aspek dalam berinvestasi properti atau bisnis properti, dapat memberikan Anda gambaran mengenai cara berinvestasi yang tepat.





Sumber : www. finansialku. com/memulai-investasi-properti/

Referensi: Tim Wesfix. 2015. Investasi Itu “Dipraktekin”. Jakarta: PT Gramedia